Когда требуется реконструкция ТЦ из промздания и переоборудование цеха в ТЦ
Реконструкция ТЦ из промздания становится экономически оправданной, когда бывший заводской цех или склад площадью 5000–20000 м² расположен в сформировавшемся жилом районе или на трафиковой магистрали — затраты на переоборудование цеха в ТЦ оказываются на 30–50 % ниже сноса и строительства нового здания, а расположение в плотной застройке даёт конкурентное преимущество перед новыми ТЦ на окраинах. Реконструкция тц из промздания цена складывается из изменения функционального назначения, которое влечёт полную смену инженерных систем, отделки и планировки — категория пожарной опасности меняется с В/Г (производство) на Ф3.1 (торговля), вместо промышленной вентиляции монтируется приточно-вытяжная с кондиционированием для пребывания людей, полы с бетонным топпингом перекрываются керамогранитом или коммерческим линолеумом.
Переоборудование цеха в ТЦ также актуально при редевелопменте промышленных территорий — заброшенные заводы лёгкой промышленности, машиностроительные и приборостроительные корпуса 60–80-х годов имеют шаг колонн 6×12 м и 6×18 м и высоту потолков 6–12 м, что позволяет без сноса организовать торговые галереи с арендопригодной площадью 60–70 % от общей. Ремонт торгового центра с заменой кровли и фасада обязателен при смене концепции — из промздания с глухими стенами и отсутствием витрин здание должно получить современный остеклённый фасад с рекламными конструкциями, главный вход с тамбуром и витражным остеклением, парковку на бывшей промышленной территории с расчётом 4–5 машиномест на 100 м² торговой площади.
ПРОБЛЕМА: С какими рисками сталкивается заказчик при реконструкции ТЦ из промздания
Основная проблема — найти подрядчика с адекватной ценой реконструкции тц, который понимает разницу между промышленным и торговым объектом по пожарным и санитарным нормам. Переоборудование цеха в ТЦ с сохранением существующей категории пожарной опасности — в производственном здании категории В площадь пожарного отсека может достигать 5200 м² без сплинклеров, а для торгового центра Ф3.1 площадь отсека без АУПТ ограничена 2500–3500 м². Если не выполнить разделение на самостоятельные пожарные отсеки (противопожарные стены 1-го типа или перекрытия 2-го типа) площадью не более 3500 м² каждый с устройством эвакуационных выходов из каждого отсека — проект не проходит экспертизу, а перепланировка после утверждения увеличивает бюджет на 15–25 %.
Вторая проблема — отсутствие второго этажа и эскалаторов. Реконструкция ТЦ из промздания одноэтажного цеха без надстройки второго уровня — для торговли экономически эффективна двухэтажная схема, одноэтажный ТЦ приносит на 30–40 % меньше арендного дохода с квадратного метра земли. Устройство второго этажа из ЛСТК — надстройка на 1500–3000 м² с устройством пробивок в существующем перекрытии под атриум с зенитным остеклением и монтажом эскалаторов — сложная реконструкция, требующая усиления существующих колонн и фундаментов под дополнительную нагрузку 400–600 кг/м², расчёта и устройства новых противопожарных перекрытий 2-го типа и эвакуационных лестниц Л1.
НЕОЧЕВИДНЫЕ РИСКИ: О чём заказчик может не знать на этапе планирования переоборудования цеха в ТЦ
Первый скрытый риск — недостаток естественного освещения в торговом зале. Переоборудование цеха в ТЦ с сохранением существующего светового коэффициента (отношение площади окон к площади пола) — в промзданиях световой коэффициент составляет 1:8–1:10, а для торговых залов требуется не менее 1:6 при естественном освещении или полное исключение естественного освещения с расчётом искусственного освещения 400–500 люкс на уровне пола. Если торговый центр проектируется без атриума с зенитным остеклением и без расчёта светодиодного освещения, посетители воспринимают пространство как тёмное, время пребывания в ТЦ сокращается, арендаторы жалуются на плохую презентацию товара. Устройство атриума с зенитным фонарём площадью 300–500 м² с расчётом естественной освещённости 200 люкс — не архитектурный излишество, а коммерческая необходимость, повышающая арендопригодную площадь на 15–20 % за счёт привлечения трафика.
Второй скрытый риск — несоответствие напольных покрытий требованиям торгового центра. Реконструкция ТЦ из промздания с сохранением бетонного пола с топпингом или его окраской — бетонные полы в промзданиях имеют допуски по ровности 5–10 мм на 2 м, а для торгового центра с тележками и высокими каблуками требуется ровность не более 2 мм на 2 м (по DIN 18202). Укладка керамогранита или коммерческого линолеума на бетонное основание без выравнивания самовыравнивающейся смесью приводит к тому, что через 1–2 года плитка трескается, линолеум протирается на неровностях, пол приходится перестилать заново. Полная замена стяжки пола в зонах аренды и общих зонах с устройством гидро- и пароизоляции — обязательная скрытая работа при конверсии промздания, которую заказчик часто пытается исключить для экономии 8–12 %, но через год она обходится в 2–3 раза дороже при замене покрытия.
Третий неочевидный момент — вентиляция и дымоудаление для торговых залов с антресолями. Реконструкция тц из промздания с надстройкой антресолей второго уровня и сохранением общей системы вентиляции — для торговых залов высотой 6–12 м с антресолями требуется зонное дымоудаление, а не общеобменная вентиляция, как в промздании. Система противодымной вентиляции должна обеспечивать удаление дыма из нижней зоны антресоли и верхней зоны основного зала, производительность вентиляторов дымоудаления рассчитывается по высоте помещения и площади пожарного отсека. Если проект реконструкции не предусматривает замену существующей промышленной вентиляции на систему дымоудаления с зонными клапанами и приточной противодымной вентиляцией — объект не принимается МЧС, открытие ТЦ откладывается на 3–6 месяцев до переделки вентиляции.
РЕШЕНИЕ ОТ ВОЗВЕДЕНИЕ: Как наш опыт устраняет все перечисленные риски
ООО «ВОЗВЕДЕНИЕ» выполняет реконструкцию ТЦ из промзданий под ключ из ЛСТК и ЛМК в Тольятти, Самарской области и ЦФО. Специализируемся на быстровозводимых зданиях с 2018 года — для каждого проекта конверсии промобъекта разрабатываем проект изменения функционального назначения с пересчётом категории пожарной опасности и нагрузок. Начинаем с обследования несущих конструкций на пригодность к новым нагрузкам, аудита системы вентиляции и электроснабжения для перехода на коммерческий режим, расчёта требуемого количества эвакуационных выходов и ширины путей эвакуации.
Реконструкция ТЦ из промздания включает разделение на пожарные отсеки противопожарными стенами и перекрытиями, надстройку второго этажа из ЛСТК с антресолями и галереями, устройство атриума с зенитным остеклением, монтаж эскалаторов и лифтов, полную замену инженерных систем на торговые (приточно-вытяжная вентиляция с кондиционированием, противодымная вентиляция с зонными клапанами, АУПТ, охранная сигнализация, электроосвещение 500 люкс). Переоборудование цеха в ТЦ — замена полов с выравниванием стяжки и укладкой керамогранита, замена фасада на витражное остекление с витринами и рекламными конструкциями, устройство парковки на территории с расчётом машиномест и организации движения. Ремонт торгового центра — замена кровли, отделка мест общего пользования, монтаж вентиляции и кондиционирования под арендаторов.
Имеем лицензию МЧС № 63-06-2021-026584 и допуск СРО рег. № СС-СЧ-6324093743-1585-18. Являемся резидентом технопарка «Жигулёвская долина» (запись № ЖД.0279.2018). Выступаем генподрядчиком реконструкции под ключ либо субподрядчиком по надстройке этажей, устройству атриумов и замене фасадов. Цена реконструкции ТЦ из промздания фиксируется после обследования и проекта. Гарантии фиксируем в договоре.
